老市场变身时尚街区 助力城市有机更新
——北京市朝阳区团结湖天宇市场房屋出租案例
随着非首都功能疏解工作的稳步推进，朝阳区团结湖天宇市场等一批小商品市场相继外迁或闭市。2021年6月，为实现“更新定位、区域升级、惠民便民”等目标，闭市多年的天宇市场在北京产权交易所重新挂牌招租。北交所充分发挥“发现投资人、发现价格”的平台优势，成功征集到9家意向承租方报名，最终该项目以59%的溢价率成交。未来，这座老市场将打造成为集购物、休闲、餐饮、社区服务等于一体的文化消费时尚空间，在提升居民生活品质的同时，为城市发展注入新活力。
“舍”“得”之间谋发展 非首都功能疏解提速
曾经有人说：“北京将服装交给了动物园，而天意则彻底统治了小商品。”
此话不假，形成于上世纪80年代的动物园批发市场（以下简称动批）聚集了12家服装市场，一度是北方最大的服装批发集散地；而诞生于90年代初的天意市场，则是北京规模最大的小商品批发兼零售市场，有着北京“小义乌”之称。两处市场门前喧嚣嘈杂、拥堵不堪的场面令人至今记忆犹新。
转变始于2014年，这一年，习近平总书记视察北京并发表重要讲话，明确“北京全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的城市战略定位和“建设国际一流的和谐宜居之都”的战略目标，并提出“北京不宜发展的产业要明晰化。”为贯彻落实习近平总书记重要讲话精神，北京市发展改革委、市经济信息化委等部门联合研究制定《北京市新增产业的禁止和限制目录》（京政办发〔2014〕43号），明确了北京市新增产业和功能的底线，对非首都功能增量进行清单式严格管理。这是全国首个以治理“大城市病”为目标的产业指导目录，标志着北京城市发展将告别“聚集资源求增长”的路径依赖，走出一条“疏解功能谋发展”的新路。2015年4月，中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，指出“京津冀城市群的未来发展目标，就是要打造以首都北京为核心的世界级城市群，而疏解北京非首都功能，则是这一国家级战略的核心。”
自2014年底非首都功能疏解工作启动以来，动批地区的服装批发市场陆续摘牌、腾退闭市。腾退出的空间按照“科技金融 环境服务”的发展理念，引入更多符合首都功能的高精尖行业。首个整体撤市的天皓成市场如今已变身宝蓝金融创新中心，动批所在的北展地区也已被划入中关村科技园区西城园。
“动批”们退出历史舞台，是北京市坚定不移疏解非首都功能的一个缩影。这项工作的重点，主要包括一般性制造业，区域性物流基地和区域性批发市场，部分教育医疗等公共服务功能以及部分行政性、事业性服务机构四个领域。以区域性物流基地和区域性批发市场为例，随着有序疏解非首都功能工作的稳步推进，一批小商品市场相继外迁或闭市，除上述提到的动批、天意外，位于北京东部地区的另一家老牌市场——团结湖天宇市场（以下简称天宇市场）也是其中之一。
“疏整促”相结合 老市场实现华丽转身
天宇市场建于1997年，坐落于朝阳区东三环、东四环之间，设有小商品服装厅、服装精品厅、渔具观赏鱼厅及便民菜市场等。这里曾经是很多朝阳孩子的童年据点，也是很多朝阳妈妈奶奶们给一家老小采购生活物资的地方。
天宇市场地理位置堪称优越，步行15-20分钟范围内有4个地铁站，3公里半径内集结了国贸、央视、三里屯、工人体育场等多个城市地标。该市场共有7栋单体建筑，总占地面积1.8公顷，持有人为北京市供销合作总社（以下简称市供销社）下属企业北京盛煌天宇商品市场有限责任公司（以下盛煌天宇公司）。2017年底，在疏解非首都功能的政策号召下，天宇市场正式闭市，走上转型升级之路。
图1：天宇市场原貌
2021年6月，盛煌天宇公司计划将闭市多年的天宇市场重新对外招租，拟实现“更新定位、区域升级、惠民便民”等目标，并就房屋出租业务向北京产权交易所（以下简称北交所）进行咨询。北交所项目团队经与出租方多次沟通后，对该房屋整体情况进行了全面深入的了解。此次涉及升级转型的土地面积共2万平方米，房屋实际建筑面积15932.42平方米，其中地上面积11716.22平方米，地下4216.2平方米，涉及有规划许可证未取得房产证的面积4347.92平方米，均在地上面积范围内。天宇市场主要建筑多为上世纪八、九十年代建设，以简易仓棚居多。此外，该市场除在2013年进行部分彩钢板置换外，再没有经过大规模改造，经营场所内上下水管路、电气线路、消防设备等各项设施均已陈旧落伍，部分建筑物经鉴定呈现危房状态，安全隐患较为突出，如果继续经营，需要进行较大规模的投入和改造。
结合天宇市场现状及周边商业氛围条件，出租方最终确定了自主经营和出租改造相结合的工作方案，即将原天宇市场西侧1号厅（建筑面积1430.92平方米）单独作为供销便民服务中心经营，其他房屋作为整体项目委托北交所对外公开招租。
2021年6月15日，天宇市场房屋出租项目在北交所正式挂牌，根据披露信息，本项目出租面积为14501.50平方米，租赁时长10年，挂牌价格为首年租金2000万元（不含物业费），每三年递增5%。作为天宇市场“疏整促”转型项目，该房屋用途定位为社区商业及服务业综合园区。披露公告期满后，将采用综合评议方式，从意向承租方经营状况、公司规模、财务状况、社会信誉、自主经营方案、改造方案、履约能力、商务条件等方面进行遴选，确定最终承租方。
租金水平大幅提升 公开招租优势再次凸显
鉴于天宇市场区位佳、面积大、市场化程度高、涉及产业升级改造和暖心惠民等诸多特点，该项目在披露期间就受到市场和相关行业的广泛关注，截至7月5日信息披露期满，共有9家意向承租方报名并通过资格审核，其中7家意向承租方参与了综合评议。最终，曾成功打造多个文化创意产业园区的某投资机构成为承租方，租金溢价率达59%。
根据竞标方案，天宇市场将被改造成为集商业购物、品牌餐饮、社区服务、科普教育等于一体的文化消费综合空间。项目将建设开放式街区，注重融入生活气息，将商业与居民生活有机结合在一起，成为社区生活的“第三空间”。此外，园区未来还将发展首店经济，引入新兴业态和话题性品牌，并通过科技手段提升体验，营造文化氛围，为老城区注入新活力。
图2：天宇市场升级改造后效果图
天宇市场出租项目在短时间内实现高溢价成交，充分体现出北交所一站式综合服务平台的优势。一是流程全部公开，交易规范透明。项目所涉及的投资人征集、综合评议、成交等各个环节均进场交易，标的重要信息均对外进行信息披露，最大限度保证了交易的规范性和公平性，避免各方内部人员或利益相关方干预。此外，北交所基于自身完善的交易规则体系，对每个环节严格把关，并留有记录备查，充分保障交易各方利益。二是结合出租方需求，量身定制服务方案。与传统租赁项目相比，该项目因要综合考虑各方面因素选择承租方，故采取综合评议方式进行遴选。针对出租方的个性化需求和目标，北交所有针对性地为其进行综合服务方案设计，保证项目高质量成交，精准助力非首都功能疏解工作的开展，更好服务和谐宜居之都建设。三是积极调动各方市场，发挥平台聚焦投资人优势。在考虑产业升级改造社会效益的同时，为充分发挥天宇市场得天独厚的区位优势，最大限度提升资产价值，北交所对项目进行多元化的推介，广泛发动投资人通过交易平台报名，最终不仅产生多个意向承租方，同时实现房屋租金水平大幅提升，国有物业价值得到充分挖掘。
近年来，北交所作为全国要素市场的中心市场和领先机构，充分发挥阳光化、市场化的平台功能，服务国家战略和首都经济高质量发展的能力不断提升。以服务国有企业存量房屋公开招租为例，自2018年10月北京市国资委发布《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》，明确规定“北京市管企业的房屋出租行为统一纳入北交所公开进行”以来，该类业务体现出良好的运行态势。在交易规模方面，2022年北交所共完成1352项市管企业房屋出租，同比增长5%，租金总额234亿元，同比增长13%；在市场运行效率方面，2022年，主动选用网络竞价的项目比例已提升至91%，出租率达75%，进场前为出租状态的成交项目较原年平均租金的增值率为27.5%。
房屋出租业务开展四年多以来，公开交易带来的作用逐步显现，不断涌现出的典型性强、溢价率高的优质项目也说明了市场的高度认可。与此同时，北京市管企业房屋出租业务产生了较好的示范带动效应，目前北京市属行政事业单位房屋出租业务已全面进场，北京各区国有企业进场交易项目也越来越多，一些中央企业和金融机构按照公开、公正的要求，也主动在北交所出租所属房产，产权市场在促进存量房产有效利用、提升国有资本运营效率方面的作用充分彰显。
为确保房屋出租业务规范、高效开展，北交所采取了一系列有力的工作举措。一方面，持续推进房屋出租系统数字化改造。在全面分析交易各方需求的基础上，北交所结合该类业务交易频率高、披露公告期短、申报资料重复率高等特点，搭建无纸化房屋出租业务系统并于2021年4月实现全部功能的上线。目前，北交所房屋出租系统在出租方、承租方两端均可实施无纸化操作，达到“让数据多跑路，让企业少跑腿”的效果，助力优化首都营商环境。另一方面，为加大提升房屋出租业务影响力，北交所先后为首农集团、首创集团、一轻控股、城建集团等企业开展现场培训；通过北交直播、集团微信公众号、官方抖音号、视频号等新媒体矩阵，以多种方式宣讲交易规则、宣传项目情况，涌现出了“亚洲金融大厦租赁推介会”直播活动、“住总寓”项目抖音短片等优秀作品，达到了很好的推介效果。
“建设一个什么样的首都，怎样建设首都。”面对时代的叩问，北京市全面推进“腾笼换鸟”，为契合首都功能定位的高精尖产业赢得空间。未来，北交所将更加积极融入首都建设发展大局，主动回应产业转型升级需求，在助力城市有机更新、建设国际一流和谐宜居之都过程中展现出更多作为。